Vendre une maison avec des panneaux photovoltaïques : que faut-il préparer ?
Des panneaux photovoltaïques sont installés sur votre maison. Au moment de vendre, il ne suffit pas d’indiquer qu’ils produisent de l’électricité. Contrat d’achat, autorisation d’urbanisme, production, garanties et changement de propriétaire : le dossier doit être suffisamment clair pour l’acquéreur.
Une installation photovoltaïque peut être un véritable équipement de la maison. Encore faut-il pouvoir expliquer son fonctionnement, sa situation administrative et les contrats qui lui sont attachés.
Autoconsommation, vente du surplus ou vente totale de la production.
Retrouver factures, autorisations, garanties et historiques de production.
Anticiper les démarches liées au changement de propriétaire.
Que faut-il savoir sur les panneaux avant de vendre ?
Toutes les installations photovoltaïques ne fonctionnent pas de la même manière.
Certaines maisons consomment directement l’électricité produite. D’autres vendent uniquement le surplus. D’autres encore disposent d’un contrat de vente de la totalité de leur production.
Avant la mise en vente, il faut donc pouvoir préciser le type d’installation, sa puissance, sa date de mise en service et son mode d’exploitation.
L’électricité produite est consommée directement dans la maison.
La maison consomme une partie de sa production et injecte l’excédent sur le réseau.
L’électricité produite par l’installation est vendue selon le contrat souscrit.
Que devient le contrat d’achat lorsque la maison est vendue ?
Lorsqu’un contrat d’achat d’électricité est attaché à l’installation, la vente du bien ne signifie pas qu’il faut automatiquement le résilier.
Dans le cadre d’un contrat EDF Obligation d’Achat, les droits et obligations peuvent être transférés au nouveau propriétaire par un avenant de cession.
Lors de cette cession, la durée du contrat et le tarif d’achat restent inchangés.
Cette démarche est différente d’une résiliation, qui mettrait fin au contrat existant.
Quels documents faut-il retrouver avant la commercialisation ?
Facture de pose, puissance, date de mise en service, références des panneaux et de l’onduleur.
Retrouver l’autorisation ou la déclaration préalable correspondant aux travaux.
Contrat d’achat, avenants éventuels et références liées à la production.
Conserver les dernières factures et les relevés permettant de justifier la production réelle.
Les panneaux photovoltaïques doivent-ils avoir été déclarés ?
La pose de panneaux sur une toiture modifie généralement l’aspect extérieur du bâtiment.
Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant sont en principe soumis à déclaration préalable lorsqu’ils ne relèvent pas d’un permis.
Au moment de vendre une maison au Luc, il est donc utile de vérifier que la formalité applicable lors de l’installation a bien été réalisée.
Une installation présente depuis plusieurs années ne signifie pas, à elle seule, que le dossier administratif est complet.
Que faire si le propriétaire ne retrouve plus les documents ?
- Rechercher la facture de l’entreprise ayant posé les panneaux.
- Vérifier les dossiers d’urbanisme conservés avec les documents de la maison.
- Examiner les pièces d’un éventuel précédent acte de vente.
- Retrouver les documents de raccordement et de mise en service.
- Vérifier les informations disponibles auprès du service urbanisme.
- Identifier précisément la date à laquelle les panneaux ont été installés.
Des panneaux photovoltaïques augmentent-ils forcément la valeur de la maison ?
Non, pas automatiquement.
Leur présence peut constituer un élément favorable, mais le prix payé lors de l’installation ne peut pas simplement être ajouté à la valeur de la maison.
L’intérêt de l’équipement dépend notamment de son âge, de son état, de la production réelle, du contrat existant et de l’état de la toiture sur laquelle il est installé.
Une installation bien documentée et en bon état sera plus facile à présenter qu’un équipement dont ni la production ni la situation administrative ne peuvent être expliquées.
La date de pose des panneaux et de l’onduleur permet de mieux apprécier l’installation.
Les relevés et factures sont plus utiles qu’une simple promesse de rendement.
La présence des panneaux ne doit pas faire oublier l’état de la couverture qui les supporte.
Peut-on annoncer combien les panneaux rapportent chaque année ?
Oui, lorsque les chiffres peuvent être justifiés.
Il est préférable de présenter les revenus réellement constatés sur les dernières factures plutôt que d’annoncer un rendement futur.
La production dépend de nombreux paramètres : orientation, inclinaison, ombrage, météo, état du matériel et éventuelles interruptions de fonctionnement.
Un acquéreur doit donc pouvoir distinguer la puissance théorique de l’installation de sa production effectivement observée.
Que faut-il prévoir au moment du changement de propriétaire ?
Le jour de la vente, il est conseillé de relever les index de production utiles au changement de titulaire et à la facturation.
Pour un contrat EDF Obligation d’Achat, le vendeur et l’acquéreur complètent l’avenant de cession.
Le changement de propriétaire doit également être signalé au gestionnaire de réseau selon les démarches applicables.
EDF OA précise que le nouvel acquéreur doit effectuer les démarches nécessaires auprès d’Enedis dans les trois mois suivant la vente afin d’éviter une période pendant laquelle la production injectée ne pourrait pas être rémunérée au titre de l’obligation d’achat.
Les 5 vérifications à faire avant de publier l’annonce
Identifier précisément autoconsommation, surplus ou vente totale.
Retrouver la déclaration ou les documents d’urbanisme correspondants.
Vérifier la nature du contrat, sa durée restante et ses conditions.
Préparer les factures et relevés des dernières périodes disponibles.
Vérifier aussi la toiture
L’âge et l’état de la couverture doivent être pris en compte.
Une future réfection de toiture peut nécessiter la dépose puis la repose de l’installation photovoltaïque.
L’installation solaire et le bâtiment doivent être examinés ensemble.
Un dossier clair permet de mieux présenter l’équipement
Sur Le Luc et dans le Centre Var, les panneaux photovoltaïques sont présents sur de nombreuses maisons.
Pour un acquéreur, la question n’est pas seulement de savoir si des panneaux sont visibles sur la toiture.
Il veut comprendre ce qu’ils produisent, quels contrats existent, quelles garanties subsistent et quelles démarches devront être réalisées après l’acquisition.
Plus ces informations sont préparées tôt, plus le dossier est lisible au moment de la vente.
Questions fréquentes sur la vente d’une maison avec panneaux photovoltaïques
Le contrat de vente d’électricité peut-il être transmis à l’acquéreur ?
Oui. Pour un contrat EDF Obligation d’Achat, le transfert s’effectue par un avenant de cession signé par l’ancien et le nouveau propriétaire.
Le tarif de rachat change-t-il lors de la vente ?
Dans le cadre de la cession d’un contrat EDF OA, la durée du contrat et le tarif d’achat restent inchangés.
Faut-il une déclaration préalable pour des panneaux posés sur une toiture ?
Les travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment existant sont en principe soumis à déclaration préalable lorsqu’ils ne nécessitent pas de permis de construire.
Peut-on vendre si l’autorisation d’urbanisme n’est plus retrouvée ?
Il faut d’abord vérifier si une autorisation était requise au moment des travaux et rechercher les documents auprès du propriétaire, de l’installateur et du service urbanisme.
Les panneaux augmentent-ils automatiquement le prix de la maison ?
Non. Leur intérêt dépend notamment de leur âge, de leur état, de leur production réelle, du contrat en cours et de l’état général de la toiture.
Vous préparez la vente d’une maison équipée de panneaux photovoltaïques au Luc ?
Les équipements énergétiques font partie des éléments à examiner pour positionner correctement un bien et préparer un dossier de commercialisation cohérent.
Murielle BREL · Agent commercial en immobilier
Le Luc (83340) · Centre Var