Vendre une maison avec une hypothèque en cours : ce qu’il faut savoir
Oui, il est possible de vendre une maison encore hypothéquée. De nombreux propriétaires vendent alors que leur prêt immobilier n’est pas entièrement remboursé. L’essentiel est de connaître à l’avance les sommes restant dues et d’anticiper les formalités nécessaires avec le notaire.
Une hypothèque n’interdit pas la vente du bien. Le notaire vérifie les inscriptions, organise le remboursement des sommes dues et effectue les formalités nécessaires pour libérer le bien.
Un prêt immobilier ou une hypothèque en cours n’empêche pas de vendre le bien.
Il vérifie les inscriptions et organise le règlement des créanciers concernés.
Valeur du bien et montant nécessaire pour solder le prêt doivent être comparés.
Une hypothèque empêche-t-elle de vendre ?
Non. L’hypothèque est une garantie prise au bénéfice d’un créancier, généralement la banque qui a financé l’achat du logement.
Elle ne retire pas au propriétaire son droit de vendre. En revanche, cette garantie doit être prise en compte lors de la transaction.
Lorsque le prêt doit être soldé à l’occasion de la vente, une partie du prix versé chez le notaire sert à rembourser les sommes dues avant que le solde soit reversé au vendeur.
Si une mainlevée est nécessaire, le notaire organise également la radiation de l’inscription auprès du service de la publicité foncière.
Hypothèque, ancienne PPD ou caution : quelle garantie concerne votre prêt ?
| Garantie | De quoi s’agit-il ? | À la vente |
|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | Garantie inscrite sur le bien au profit de l’établissement prêteur. | Le prêt est remboursé et une mainlevée peut être nécessaire. |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | Garantie pouvant sécuriser le financement de l’acquisition d’un bien existant. | Le remboursement et les formalités de radiation sont organisés dans le cadre de la vente. |
| Ancien privilège de prêteur de deniers | Ancienne garantie que l’on peut encore rencontrer sur certains financements antérieurs à 2022. | Elle doit également être traitée lors de la vente. |
| Cautionnement | Un organisme garantit le prêt sans inscription hypothécaire sur le bien. | Le prêt est remboursé, mais il n’y a pas de mainlevée hypothécaire. |
Comment se déroule la vente d’une maison encore hypothéquée ?
Demandez le capital restant dû et les éventuels frais de remboursement anticipé.
Il vérifie les inscriptions existantes et identifie les créanciers concernés.
Le prix de vente est versé chez le notaire lors de l’acte authentique.
Les sommes dues sont réglées et les formalités de radiation sont effectuées si nécessaire.
Quels documents préparer avant de mettre le bien en vente ?
- L’offre de prêt immobilier.
- Le tableau d’amortissement.
- L’acte d’acquisition du bien.
- Le dernier relevé du prêt.
- Les éventuels avenants au financement.
- Les coordonnées de l’établissement prêteur.
À quoi sert la mainlevée d’hypothèque ?
Lorsqu’une hypothèque est toujours inscrite et doit être supprimée avant son terme, une mainlevée peut être nécessaire.
L’établissement prêteur consent à la levée de sa garantie. Le notaire établit ensuite l’acte nécessaire et demande la radiation de l’inscription auprès du service de la publicité foncière.
Le vendeur n’a pas à effectuer lui-même cette formalité.
Quels frais faut-il prévoir ?
Il correspond à la partie du financement qui doit encore être remboursée.
Lorsqu’elle est nécessaire, ses frais sont en principe supportés par le vendeur.
Une indemnité peut être prévue par le contrat de prêt dans les limites réglementaires.
Pour un prêt immobilier à taux fixe, l’indemnité de remboursement anticipé est plafonnée.
Elle ne peut pas dépasser le plus faible des deux montants suivants :
- six mois d’intérêts sur le capital remboursé ;
- 3 % du capital restant dû avant remboursement.
Certaines situations prévues par la réglementation peuvent permettre une exonération. Le contrat de prêt doit donc être vérifié.
Combien peut-il réellement rester après la vente ?
Montant retenu pour cet exemple fictif.
Capital restant dû dans notre exemple.
Après 3 000 € de frais retenus uniquement pour l’exemple.
Cet exemple est volontairement simplifié. Le montant réellement disponible peut encore être diminué par d’autres sommes.
Selon le dossier, il peut notamment être nécessaire de tenir compte des honoraires lorsqu’ils sont supportés par le vendeur, de certains frais ou d’une éventuelle fiscalité.
Le prix de vente et la somme réellement récupérée par le propriétaire sont donc deux montants différents.
Que se passe-t-il si le prix ne couvre pas le capital restant dû ?
Prenons une maison dont le prix de vente envisageable est de 230 000 €, alors que la somme nécessaire pour solder le financement atteint 245 000 €.
L’écart est alors de 15 000 €, avant prise en compte d’éventuels autres frais.
Si le propriétaire dispose de cette somme, il peut compléter le prix afin de permettre le remboursement intégral.
Dans le cas contraire, la situation doit être étudiée avec la banque et le notaire avant la vente définitive.
Selon le dossier, plusieurs solutions peuvent être examinées :
- compléter la différence avec une épargne disponible ;
- étudier une solution avec l’établissement prêteur ;
- examiner un éventuel transfert du financement vers une nouvelle acquisition si le contrat et la banque le permettent.
Le capital restant dû détermine-t-il le prix de vente ?
Une maison se vend en fonction de sa valeur sur le marché, pas en fonction du montant encore dû à la banque.
C’est un point essentiel lorsqu’un propriétaire prépare une vente au Luc ou dans le Centre Var.
La valeur dépend notamment de l’emplacement, de l’état du bien, des prestations, du terrain, de l’environnement et des transactions réellement observées sur le secteur.
Si le propriétaire doit encore 350 000 € à sa banque, mais que le marché permet raisonnablement d’envisager une vente autour de 310 000 €, afficher artificiellement le bien à 370 000 € ne supprime pas l’écart.
Cela peut au contraire diminuer le nombre de demandes, réduire les visites qualifiées et allonger la commercialisation.
Un avis de valeur cohérent permet de confronter la valeur probable du bien au montant nécessaire pour solder le financement.
Et si l’hypothèque ne correspond pas au prêt immobilier ?
Certaines créances peuvent bénéficier d’une garantie prévue par la loi.
Elle peut résulter d’une décision de justice obtenue par un créancier.
Le notaire vérifie les inscriptions et leur rang avant de répartir les fonds disponibles.
Toutes les inscriptions hypothécaires ne correspondent donc pas nécessairement au prêt ayant servi à acheter le logement.
Lorsque plusieurs créanciers sont inscrits, le notaire vérifie les sommes dues ainsi que l’ordre dans lequel elles doivent être réglées.
Si le prix de vente risque d’être insuffisant, cette situation doit être étudiée avant le lancement de la commercialisation.
Questions fréquentes sur la vente d’une maison hypothéquée
Faut-il avoir terminé son crédit avant de vendre ?
Non. Une maison peut être vendue alors que le prêt immobilier est toujours en cours. Son remboursement est généralement organisé dans le cadre de la vente.
Faut-il l’accord de la banque pour vendre ?
Le propriétaire conserve son droit de vendre. La banque intervient cependant pour communiquer le décompte du prêt et, lorsqu’une inscription hypothécaire doit être supprimée, pour permettre sa mainlevée.
Peut-on signer un compromis avant d’avoir remboursé le prêt ?
Oui. Le financement peut toujours être en cours lors de la signature de l’avant-contrat. Son remboursement est ensuite organisé pour la vente définitive.
L’acquéreur reprend-il l’hypothèque du vendeur ?
Dans une vente classique, le notaire vérifie les inscriptions, règle les créanciers concernés avec le prix et organise les formalités nécessaires pour libérer le bien.
Peut-on conserver son prêt pour acheter un autre logement ?
Dans certaines situations, un transfert de prêt peut être étudié. Il dépend du contrat de financement et de l’accord de l’établissement prêteur.
Trois chiffres à connaître avant de fixer votre prix
Le niveau de prix réellement défendable sur le marché actuel.
Capital restant dû, éventuelles indemnités et frais liés à la garantie.
La somme susceptible de rester au vendeur après règlement des montants dus.
Avant de vendre, il faut confronter la réalité du marché à la réalité du financement.
Vous envisagez de vendre un bien au Luc ou dans le Centre Var ?
Je peux vous accompagner dans la préparation immobilière de votre projet et établir un avis de valeur cohérent avec le marché afin de confronter le prix envisageable aux contraintes financières de votre vente.