Vendre une maison après le décès d’un chef d’entreprise : les précautions à prendre

Les conséquences du décès ne sont pas les mêmes selon la forme juridique sous laquelle l’activité était exercée.

Le défunt pouvait être :

• entrepreneur individuel ;
• micro-entrepreneur ;
• professionnel libéral ;
• dirigeant d’une EURL ou d’une SARL ;
• président d’une SAS ou d’une SASU ;
• associé d’une société détenant elle-même des biens immobiliers.

Dans une société, le patrimoine de l’entreprise est juridiquement distinct du patrimoine personnel de son dirigeant. Pour un entrepreneur individuel, la situation doit être examinée avec le notaire et les conseils de l’entreprise : le décès entraîne en principe la réunion des patrimoines professionnel et personnel, sous réserve des procédures collectives prévues par la loi.

Cette séparation doit être étudiée avec précision, notamment lorsque la maison était utilisée pour travailler, recevoir des clients, stocker du matériel ou garantir un financement professionnel.

Le premier document à consulter est le titre de propriété.

Il permet de déterminer si la maison appartenait :

• au défunt seul ;
• au défunt et à son conjoint ;
• à plusieurs personnes en indivision ;
• à une société civile immobilière ;
• à une société commerciale ;
• ou à une autre structure juridique.

La résidence principale relève généralement du patrimoine personnel lorsqu’elle n’est pas détenue par une société. Toutefois, une partie du logement peut avoir été utilisée comme bureau, atelier, local de stockage, cabinet professionnel ou espace de réception de clientèle.

Le fait que l’entreprise soit domiciliée dans la maison ne signifie pas que celle-ci appartient à l’entreprise. Le titre de propriété, les statuts, les documents comptables et les actes bancaires doivent néanmoins être rapprochés afin de clarifier la situation.

Cette situation mérite une attention particulière. La maison peut être la résidence du dirigeant tout en constituant l’adresse administrative officielle de son entreprise.

La domiciliation ne transfère pas automatiquement la propriété du logement à l’entreprise. Elle signifie cependant que cette adresse apparaît dans les documents officiels, les contrats, les correspondances administratives et parfois auprès des clients, fournisseurs ou établissements bancaires.

Si l’activité se poursuit après le décès, le siège social devra généralement être transféré vers une nouvelle adresse. Cette démarche peut concerner un héritier qui reprend l’activité, un associé, un repreneur ou la société elle-même.

Si l’entreprise cesse son activité, les formalités de cessation et de radiation doivent être coordonnées avec les personnes chargées du dossier.

Il est préférable d’anticiper ce point avant la vente. Une maison ne doit pas rester durablement associée à une entreprise qui n’y exerce plus son activité, particulièrement après la signature de l’acte définitif.

La présence de matériel, de marchandises ou d’archives doit être clarifiée avant de vider la maison. Ces éléments peuvent appartenir à l’entreprise et non personnellement au défunt.

Les documents comptables, contrats, factures, relevés, garanties et dossiers clients ne doivent pas être jetés précipitamment. Ils peuvent être nécessaires au notaire, à l’expert-comptable, à l’avocat ou au professionnel chargé de régler la situation de l’entreprise.

La maison peut être concernée par des engagements pris pour financer l’activité professionnelle.

Le dirigeant a notamment pu consentir :

• une hypothèque sur le bien ;
• une caution personnelle au profit d’une banque ;
• une garantie liée à un emprunt professionnel ;
• une sûreté destinée à garantir une dette de l’entreprise.

La présence d’une garantie ne rend pas nécessairement la vente impossible. Elle peut toutefois avoir une incidence sur le calendrier, les démarches à accomplir ou l’utilisation du prix de vente.

La vigilance doit être renforcée lorsque l’entreprise rencontrait des difficultés financières ou faisait l’objet d’une procédure collective.

Avant toute commercialisation, le notaire doit donc vérifier les inscriptions hypothécaires, les garanties et les éventuelles procédures susceptibles d’affecter le bien.

Le notaire occupe une place centrale dans le règlement de la succession.

Il identifie les héritiers, examine les éventuelles dispositions testamentaires, vérifie les titres de propriété et détermine les droits de chacun. Il établit également les actes nécessaires au règlement du dossier.

Lorsque le patrimoine comprend une entreprise, il peut travailler avec :

• l’expert-comptable ;
• l’avocat de l’entreprise ou du dirigeant ;
• les établissements bancaires ;
• un administrateur ou un mandataire judiciaire ;
• les assureurs ;
• les héritiers et leurs conseils.

La coordination entre les intervenants évite de commencer trop tôt la commercialisation d’un bien dont la situation juridique ou financière n’est pas encore suffisamment clarifiée.

Après le décès, la maison peut se retrouver en indivision entre plusieurs héritiers.

Avant de signer un mandat de vente ou un avant-contrat, il convient de vérifier :

• l’identité de tous les propriétaires ;
• les droits du conjoint survivant ;
• l’existence éventuelle d’un usufruit ;
• les parts détenues par chaque héritier ;
• la présence d’un héritier mineur ou protégé ;
• l’existence d’une procuration ;
• l’accord des personnes habilitées à vendre.

Une situation successorale mal définie peut retarder le compromis ou rendre impossible la conclusion de la vente dans les délais initialement envisagés.

Il n’existe pas de règle générale imposant de vendre l’entreprise avant la maison.

Plusieurs situations sont possibles :

• l’activité est poursuivie par un héritier ;
• un associé reprend la direction ;
• l’entreprise est cédée à un tiers ;
• l’activité cesse ;
• la société continue d’exister indépendamment de la succession personnelle du dirigeant.

La maison peut parfois être vendue séparément de l’entreprise, à condition qu’elle appartienne au patrimoine personnel et qu’aucune garantie ou contrainte professionnelle ne bloque l’opération.

Lorsque le siège social, un atelier, du matériel ou des archives sont présents dans le bien, les deux dossiers doivent toutefois être coordonnés.

Il n’est pas toujours nécessaire d’attendre le règlement complet de la succession pour commencer à préparer le projet immobilier.

Certaines démarches peuvent être engagées en amont :

• réunir les documents du bien ;
• vérifier les surfaces et les parcelles cadastrales ;
• rechercher les autorisations d’urbanisme ;
• identifier les travaux nécessaires ;
• sécuriser et entretenir la maison ;
• commander les diagnostics immobiliers ;
• analyser le marché immobilier local ;
• demander un avis de valeur.

Cette anticipation permet de gagner du temps lorsque les conditions juridiques seront réunies pour commercialiser le bien.

Il faut néanmoins distinguer la préparation du dossier de la signature des actes. La vente ne pourra être finalisée que lorsque les propriétaires et les personnes habilitées à signer auront été clairement identifiés.

La valeur d’une maison peut devenir un sujet sensible au sein d’une succession.

Certains héritiers conservent une forte relation affective avec le bien. D’autres souhaitent vendre rapidement ou ont besoin de connaître la somme qu’ils pourraient percevoir. Ces différences peuvent conduire à des appréciations très éloignées de la réalité du marché.

Un avis de valeur permet d’apporter une base objective et argumentée.

Il prend notamment en compte :

• l’emplacement ;
• la surface habitable ;
• la superficie et la configuration du terrain ;
• l’état général du bâtiment ;
• les travaux à prévoir ;
• les dépendances ;
• les prestations ;
• les contraintes administratives ou techniques ;
• la situation du marché immobilier local ;
• les biens comparables.

L’objectif n’est pas de déterminer un prix selon les besoins financiers des héritiers, mais de construire un positionnement cohérent avec le bien et le marché.

Il est préférable de ne pas attendre la mise en vente pour réunir ces éléments. Un dossier incomplet peut ralentir les échanges avec le notaire, les diagnostiqueurs et les acquéreurs.

Après un décès, les héritiers peuvent être tentés de rénover entièrement la maison pour augmenter son prix. Cette décision doit être étudiée avec prudence.

Des interventions simples peuvent être utiles :

• entretenir le jardin ;
• vider les objets sans valeur après validation ;
• nettoyer les pièces ;
• réparer une fuite ;
• sécuriser une installation dangereuse ;
• améliorer la présentation générale.

En revanche, une rénovation importante n’est pas toujours rentable. Les travaux peuvent mobiliser une somme élevée, retarder la vente et ne pas correspondre aux attentes des futurs acquéreurs.