Peut-on vendre un bien faisant l’objet d’une saisie immobilière ?

Un retard de crédit, une mise en demeure ou une hypothèque ne signifient pas nécessairement qu’une saisie immobilière est déjà engagée.

La procédure repose notamment sur la délivrance puis la publication d’un commandement de payer valant saisie. Le dossier peut ensuite conduire à une assignation devant le juge de l’exécution, puis à une audience d’orientation.

À cette audience, le juge peut notamment autoriser la vente amiable ou ordonner la vente forcée.

Conséquence pratique : la phrase « ma maison est saisie » ne suffit pas. Il faut lire les actes pour identifier précisément le stade atteint.

Le débiteur peut demander l’autorisation de vendre le bien à l’amiable. Cette demande peut être présentée avant l’assignation à l’audience d’orientation, sous réserve de mettre en cause les créanciers inscrits, ou être examinée lors de l’audience d’orientation.

Lorsque le juge autorise la vente amiable, il fixe :

• le montant en dessous duquel le bien ne peut pas être vendu ;
• les éventuelles conditions particulières de la vente ;
• la date de l’audience de rappel, dans un délai maximal de quatre mois.

Le propriétaire doit accomplir les démarches nécessaires à la vente et rendre compte de ses diligences au créancier poursuivant si celui-ci le demande. En cas d’inaction, le créancier peut saisir le juge pour faire constater la carence et demander la reprise de la vente forcée.

Le mandat de vente doit être encadré : il doit tenir compte du jugement, du prix minimum, du calendrier judiciaire et des instructions de l’avocat et du notaire. Il ne doit jamais présenter la vente comme libre de toute procédure.

Une maison est évaluée à 280 000 €. Le juge autorise sa vente amiable en fixant un prix minimum de 250 000 €.

L’offre à 270 000 € respecte le seuil fixé. Elle peut être examinée avec l’avocat et le notaire, sous réserve de ses conditions et du financement de l’acquéreur.

Une offre à 240 000 € se situe sous le prix minimum. Elle ne peut pas être traitée comme une offre normalement acceptable sans nouvelle décision adaptée du juge.

L’audience de rappel est fixée dans un délai qui ne peut pas dépasser quatre mois à compter de la décision autorisant la vente amiable.

À cette audience, un délai supplémentaire peut être accordé uniquement si le vendeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et si ce délai est nécessaire à la rédaction et à la signature de l’acte authentique. Cette prolongation ne peut pas dépasser trois mois.

Une simple mise en vente ne suffit pas. Pour obtenir la prolongation, il faut pouvoir présenter un engagement écrit d’un acquéreur.

Le notaire établit l’acte authentique et accomplit les formalités prévues par la procédure. Le prix n’est pas remis librement au vendeur.

Il est consigné afin de permettre sa distribution entre les créanciers selon les règles applicables. Le vendeur ne reçoit qu’un éventuel solde après règlement des créances, frais et sommes prioritaires.

Le prix affiché, le prix signé et la somme finalement perçue par le vendeur sont donc trois notions différentes.

Si le juge refuse la vente amiable, si le vendeur n’accomplit pas les démarches nécessaires ou si la vente n’est pas conclue dans le délai accordé, le juge peut ordonner la vente forcée.

L’audience d’adjudication est fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter de la décision. Les enchères se déroulent au tribunal judiciaire et sont portées par l’intermédiaire d’un avocat.

À ce stade, le dossier ne relève plus d’une commercialisation immobilière classique. Les visites, la publicité légale, la mise à prix et l’adjudication répondent au cadre de la vente forcée.

Oui, mais cette possibilité est exceptionnelle et strictement encadrée.

Jusqu’à l’ouverture des enchères, le bien peut être vendu de gré à gré si toutes les personnes visées par l’article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution donnent leur accord. Sont notamment concernés :

• le débiteur ;
• le créancier poursuivant ;
• les créanciers inscrits sur le bien à la date de publication du commandement ;
• certains créanciers inscrits intervenus dans la procédure ;
• le créancier bénéficiant du privilège visé par le Code civil.

Cette voie ne doit pas être annoncée comme acquise. Elle nécessite une coordination immédiate entre l’avocat du débiteur, le créancier poursuivant, les autres créanciers concernés et le notaire.

La vente amiable permet de présenter le bien sur le marché, d’organiser les visites et d’examiner plusieurs offres dans le temps accordé par le juge. Elle peut ainsi permettre d’obtenir un meilleur prix qu’une vente forcée.

Ce résultat n’est toutefois jamais garanti. Il dépend notamment du prix minimum, de l’état du bien, de la demande, du délai judiciaire restant, de la qualité du dossier et de la capacité de l’acquéreur à signer rapidement.

Sur Le Luc et dans le Centre Var, l’avis de valeur doit rester fondé sur les caractéristiques réelles du bien et sur le marché, sans chercher à additionner mécaniquement le montant des dettes au prix attendu.